Как приобрести квартиру и не остаться без денег

Предупрежден – значит вооружен. Это выражение уж точно должен взять за девиз тот, кто планирует совершить крупную сделку. Например, покупку квартиры. Если человек подходит к этому со всей ответственностью, то риск вместе с жильем приобрести себе проблемы снижается.

Что по ЖКУ?
В этом вопросе важен каждый нюанс. Например, как быть с оплатой коммунальных услуг? По общему правилу продавец оплачивает их до момента регистрации права перехода собственности на квартиру. Можно установить и собственные правила: начинать оплату с 1 числа месяца, в котором квартира продана, или же ждать передачи ключей и тогда вносить денежные средства. В любом случае этот вопрос целесообразно закрепить в договоре купли-продажи.
Необходимо также ознакомиться с договорами на оказание коммунальных услуг – тогда вы получите полную информацию о том, за что обязаны платить в этой квартире. Её собственник обязан заключить договоры на оказание основных ЖКУ, в числе которых: техобслуживание жилого дома, текущий и капитальный ремонт, холодное и горячее водоснабжение, канализация, газо-, электро- и теплоснабжение. После покупки квартиры данные договоры необходимо переоформить на нового собственника. По его желанию могут оказываться и допуслуги: к примеру, установка и обслуживание системы видеонаблюдения, услуги вахтера, озеленение и обустройство двора. Они не являются основными, возможен отказ.

Чтобы не стать должником по обязательствам бывшего собственника, необходимо ознакомиться с копией лицевого счёта. Её можно взять в расчетно-справочном центре, ЖЭСе, у председателя ЖСК или товарищества.

Попросите продавца показать установленные в квартире приборы и счетчики. Обратите внимание на то, чтобы пломбы были в целости и сохранности. Попробуйте проверить работоспособность: если вы включили воду, а устройство контроля работать не начало, целесообразно обратиться в соответствующую организацию для проверки исправности. Если после покупки жилья окажется, что какой-либо из счетчиков не работает, придется платить больше, в частности, за электроэнергию: полностью возмещать затраты на оказание услуги. Не лишней будет и сверка фактических показателей счетчиков с данными последней “жировки” – несоответствие в цифрах может свидетельствовать о задолженности.

Всю полученную информацию зафиксируйте в передаточном акте (акт приема-передачи). Сделать это необходимо во время фактической передачи квартиры. На документе обязательно должны быть подписи обеих сторон. Если состояние квартиры хуже, чем указано в договоре купли-продажи, это также можно указать в акте. В таком случае по своему выбору вы можете требовать от продавца устранения недостатков, компенсации затрат на их устранение, соразмерного снижения цены.

Каковы риски?
Некоторые граждане, чтобы избежать возможных сложностей, пользуются услугами риэлтора. Однако все справки, которые может получить этот специалист, доступны и будущим собственникам. Главное – знать, с чем необходимо ознакомиться и какие есть риски при покупке квартиры.
Например, покупатель может лишиться квартиры, если будет доказано, что в момент заключения сделки продавец не понимал значения своих действий или не мог руководить ими. Чтобы попытаться предупредить эту ситуацию, можно запросить у гражданина справку из наркологического и психоневрологического диспансеров. Однако эти документы лишь подтвердят либо исключат факт постановки на учет в указанных учреждениях, но не будут означать, что в момент совершения сделки гражданин был здоров. В то же время, даже если лицо и состоит на учете в данных медучреждениях, закон не запрещает ему совершать сделки.
Можно лишиться квартиры, если её продал не собственник. Такая ситуация, конечно, маловероятна, ведь если на этапе проверки это не было замечено, то несоответствие обязательно заметит регистратор и не удостоверит сделку. В любом случае необходимо тщательно проверять документы на квартиру и то, какие лица в них указаны. Если продавец действует на основе доверенности, следует убедиться, что этот документ нотариально заверенный и действующий, а также обратить внимание на полномочия указанного в нём лица.
При тщательном изучении документов, на основе которых квартира принадлежит продавцу, можно столкнуться с еще одним «сюрпризом».

Обременение
В договоре купли-продажи может содержаться условие о продаже квартиры с обременениями, которые перейдут новому покупателю. Ими могут являться незаконная перепланировка и (или) переустройство. Поэтому при осмотре квартиры необходимо сверять её планировку с техпаспортом. Если обнаружены несовпадения, возможны два варианта развития событий: отказаться от приобретения или же согласиться, но учитывать возможные риски, связанные с отказом в согласовании самовольных перемен. В худшем случае придется заплатить штраф и вернуть помещения в прежний вид. При этом денежное взыскание будет иметь место вне зависимости от того, согласуют ли новую планировку. Самовольное переустройство без изменения несущей способности влечет штраф до 30 базовых величин. Если же это привело к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, переоборудованию вентиляционных шахт и каналов – от 30 до 50 б.в.
Квартира может обременяться залогом, если за нее не выплачен кредит. Продать такую недвижимость можно как правило с согласия банка, то есть залогодержателя. Проверить, относится ли она к этой категории, можно в Едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Данная справка выдается любому лицу после предъявления заявления, паспорта или его копии, документа об оплате данной услуги.
Обременением может являться и арест. Его используют как средство обеспечения административного или уголовного процесса. Арест не накладывается на квартиру, в которой постоянно проживает покупатель и его семья. Если ситуация обратная, то жильем, пока оно в таком статусе, гражданин распоряжаться не может.

Необходимо помнить, что пользоваться квартирой имеют право все зарегистрированные в ней лица. Информацию о них можно получить с помощью копии (выписки) лицевого счёта в РСЦ, ЖЭС, ЖСК. Справку о месте жительства и составе семьи продавца можно запросить в исполкоме по месту нахождения недвижимости. Лучшим вариантом будет покупка квартиры, в которой на момент сделки никто не прописан.

Юлиана Амбрушкевич,
Виталий Заяц

Источник: grodno.mvd.gov.by/ru/news/1329